클로징 코스트는 크게 3 종류입니다
모기지 수수료
이것 만이 실제 모기지 수수료입니다. 저 아래 항목에서 1 Application fee, 2 Loan Origianation fee, 3 Credit Report fee, 4 Appraisal fee, 5 Flood Certificate fee, 6 Tax Service Fee. 딱 요것입니다. 여기에 렌더에 따라 7 Underwriting fee, 8 Processing fee 등등을 추가하기도 합니다. 아래 서류를 보실 때 Loan costs 중에서 Title 항목이 나오기 이전까지가 렌더에게 들어가는 비용입니다. 이 중에서 보통 3-6번은 모두에게 큰 차이 없이 필수이고, 2번은 이자율을 깍기 위해 낸 돈이므로, 결국 아래 항목에서는 1번이 렌더에게 들어간 돈의 전부입니다. 렌더에 따라 7,8번 같은 이름으로 추가로 돈을 받기도 합니다.
간단히 말해 아래 그림 Closing Disclosure 중 Section A에 들어 있는 항목만이 렌더에게 지불한 순수 수수료입니다.
각종 세금 공과금
이건 집에 관한 모든 법적인 비용과 세금입니다. 모두에게 필수이고 거의 비슷합니다.
날짜 조절 비용
모기지는 무조건 달의 1일을 기점으로 합니다. 따라서 몇 일에 클로징을 하느냐에 따라 이달 말까지의 돈을 내야 합니다. 보통 15일에 클로징할 경우, 위 법적 비용과 현재 날짜 조절 비용을 합해 클로징 비용이 대략 집 값의 1.1-1.5% 정도를 내게 됩니다. 2일 클로징하면 거의 한 달치를 미리 내고 28일에 클로징하면 미리 내는 돈이 별로 없죠. 그리고 그 달이 지나고 그 다음 달부터 모기지 페이를 하게 됩니다. 모기지 페이는 기본적으로 후불제입니다.
Newspaper Article
(Jump to the next section after the images if you don’t understand Korean.)
우연히 신문을 읽게 되었습니다. 타이틀은 모기지 정크 수수료에 대한 논쟁. 이 신문이 도대체 무슨 생각으로 얼마나 취재를 많이 하고 이런 기사를 썼을까… 이 신문의 내용을 보면 마치 내지 않아야 할 수수료를 엄청 내는 것 같은 느낌이 듭니다. 아마 이 기자가 집을 사는 프로세스를 한 번도 진행해 보지 않은 사람인 것 같습니다.
이 아래는 신문 내용입니다. 그리고 그 아래에 모기지 수수료가 도대체 얼마나 붙는지 이해를 돕기 위해 제가 처리했던 한 건의 Closing Disclosure 즉 수수료 총정리를 올립니다. 보통 클로징이란 계약을 마치고 마지막 순간 사인하고 집 키를 넘겨 받는 것을 일컫습니다.
Closing Disclosure
아래 이미지는 Closing disclosure입니다. 마지막 순간에 무슨 돈이 어디에 얼마나 들어갔는지를 보여주는 설명서죠. 여기에 핵심 두 페이지가 있습니다.
First Page
첫 페이지의 내용은 누가 누구로부터 얼마짜리 집을 어떤 이자율로 몇 년에 걸쳐 사며 매달 상환할 돈을 얼마인가 등을 보여 줍니다.
서류에 따르면 바이어는 345,000불 집을 105,000불 다운페이하고 24만불 모기지 론을 받았으며 30년고정 이자 8.25%로 샀다. (이 때가 가장 이자율이 높던 때입니다.) 매달 원금 이자는 1,803.04불이며, 여기에 세금과 집보험금 551.61불을 합해 매달 2,345,65불을 내게 됩니다. . (그 아래 970.61은 여기가 아파트라서 관리비를 낸다는 뜻입니다. 즉 970.61-551.61=419 이 관리비입니다.)
그리고 제일 아래에 있는 Closing Costs $13,130.83은 총 수수료이며(8090불이 론에 관련된 돈이고 나머지는 기타 비용), Cash to close $82,803.83 은 클로징 현장에 가져와야 하는 총 액수를 뜻합니다.
Second Page
두번째 페이지에는 위 금액이 어떻게 계산되었는가를 종목별로 보여줍니다. 수수료를 알고 싶으면 이 페이지만 보면 됩니다.
Loan Costs 란 말 그대로 론에만 관련있는 수수료를 의미합니다.
- Application Fee: 는 말 그대로 론을 신청할 때 내는 수수료입니다.
- Loan Origination Fee: 이것이 바로 포인트를 말합니다. 여기서는 1포인트입니다. (즉 원하지 않는다면 이 1포인트는 내지 않아도 되고 대신이자율이 0.25% 정도 높아집니다. 그래서 이 금액을 빼면 실제로 론에 관련된 수수료는 Application fee $2,290 입니다.)
그 아래 세 항목이 바로 렌더가 외부에 주문해서 행하는 일입니다.
- Appraisal: 이는 Appraisal company에게 주문해서 그 회사에서 집 값을 감정합니다.
- Credit Report Fee: 는 보통 우리가 직접 내거나 혹은 나중에 청구합니다.
여기까지가 렌더가 직접 혹은 외부 주문을 통해 하는 일입니다.
그리고 그 아래에 있는 Title 로 된 단어들은 모두 집의 법적인 문제에 대한 것입니다. 이건 모든 집 계약에 항상 필수로 따라갑니다. 보통 변호사가 추천하는 Title company라는 곳에서 전담하고 이 회사가 마지막 클로징에서 모든 설명과 서류를 관리합니다.
그 아래 other costs가 있습니다.
- Section E (Taxes): 서류 등록비와 이전비
- Section F (Prepaids): 매달 1일로 모기지가 계산되므로 그때까지의 차액 계산
- Section G (Escrow): 미리 걷어 놓는 집 보험금과 택스
- Section H (Other): 변호사비용과 기타
결론적으로
위에서 보이는 것처럼 모기지 업체들이 뭔가 바가지를 씌우거나 정크 수수료를 물리지 않습니다. 아니 그렇게 할 수 없습니다. 모든 항목은 완벽하게 노출되고 클로징 때 하나씩 모두 설명을 하기 때문에 바가지를 씌우거나 하면 금방 다 보이게 됩니다.
실제로 과거에는 그런 일이 종종 있었고 그 때문에 결국 2008년 사고가 터졌습니다. 그래서 그 이후로 라이센스 제도를 도입하고 철저하게 통제하기 때문에 뭔가 수수료 폭탄을 맞는다는 생각은 하지 않아도 됩니다.