집 구매 모기지 가이드!

일반적으로 집을 찾아 계약하고 클로징까지 대략 두 달 안팎이 걸립니다. 여러 가지 해야 할 일이 있기 때문이죠. 대부분의 일은 집이 법적으로 안전한가를 확인합니다. 그리고 구매자가 인스펙션을 하면서 집 주인과 딜도 해야 하구요. 그리고 론 컴퍼니는 집 감정을 해야 합니다. 이런 여러 가지 일들이 진행되면서 시간이 좀 걸리는 것이죠.

대부분의 일은 집이 법적으로 안전한가를 확인합니다. 그리고 구매자가 인스펙션을 하면서 집 주인과 딜도 해야 하구요. 그리고 론 컴퍼니는 집 감정을 해야 합니다. 이런 여러 가지 일들이 진행되면서 시간이 좀 걸리는 것이죠.

모기지 자체만 놓고 얘길하자면, 우리는 간단한 면담 후   10분 내로 PREAPPROVAL LETTER 를 드릴 수 있습니다. 집을 사실 수 있도록 돕는 것이 우리 일이기 때문에 최대한 단순하게 처리합니다.

만일 정말로 바쁘시다면, 10일 정도에 처리할 수도 있습니다.대부분의 경우에는 준비에 한 달이면 충분합니다 .

혹시라도 다른 곳에서 론을 준비하다가 잘 안되거나 혹은 금리가 갑자기 이유 없이 높어졌다면 제게 연락주십시오. 도울 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

이자율을 결정하는기본 요소는 크레딧 점수,, 다운 페이먼트,그리고 론 금액입니다..

Preapproval letter를 드리기 위해서는 credit report를 뽑습니다. 거기에는 기본적인 금융 정보가 들어 있습니다. 우리 경우에는 일단 크레딧 리포트에서 문제가 없으면 거의 론이 나올 수 있는 것으로 봅니다.(물론 우리 자체 문제가 아닌 외부적인 문제로 거부될 수도 있습니다.)

보통 720점 이상의 점수를 추천합니다.그보다 낮으면 이자율이 오를 수 있습니다.

다운 페이의 경우, 적어도 30% 이상을 추천합니다.마찬가지로 이 이하라면 이자율이 오를 수 있습니다.

모기지 금액에 대해서는, 최소 30만불 이상을 추천합니다.이하는 역시 동일한 결과로...

그럼 모든 숫자가 이것보다 좋으면 이자율이 떨어지느냐? 꼭 그렇지는 않습니다. 단지, 이자율이 높아지지 않는다는 것입니다..

이 외에도 이자율이 올라가는 이유는, second home이거나 투자용 주택일 때,또한 2–4 unit property이거나 콘도일 때 약간 높아집니다.

30년 론을 받았는데 미리 상환한다면? 아무 일도 일어나지 않습니다.

과거에는 흔히 Prepayment Penalty 라고 알려진 것이 있었습니다.지금도 DSCR 론에는 존재합니다.론을 미리 상환할 때 렌더의 이익을 보장하기 위해 일종의 penalty로 수수료를 부과했었죠. 하지만 지금은 대부분 그런 조항이 없어졌습니다. 준비가 되면 언제든 pay off 하고 손을 털 수 있습니다..

단 일을 처리하면서 발생한 모든 수수료에 대한 문제가 발생합니다.그래서 통상 1년 정도 내에서는 리파이넌스나 판매를 하지 않는 것이 일반적입니다.

그리고 pay off를 하거나 Refinance를 할 때는 당연히 나머지 원금은 모두 갚아야 합니다.그래서 미리 손을 터는 것이 좋은가 아닌가는 약간 생각해 볼 가치가 있는데….

우선 론은 기본 30년입니다. 30년을 균등하게 계산해서 냅니다그런데 이 때 초반에는 원금을 적게 내고 이자를 많이 냅니다. 즉 초반에 론을 턴다면원금은 별로 갚아지지 않은 상태에서 이자만 갚은 꼴이 될 수 있고….

빚을 털고 나가는 것은 좋은 일이니까, 돈이 있으면 터는게 좋겠죠.

이 설명 제일 마지막에 있는 ‘원금 조기 상환’ 을 잘 읽어 보십시오.

이 문제는 주에 따라 다르게 적용됩니다. 보통 약간의 혜택이 있습니다.

우리는 처음 론을 시작할 때 확인해서 적용 가능하다면 자동으로 적용시켜 처리해 드립니다.

Full Doc (also called Full Documentation or QM Loan, meaning Qualified Mortgage이란 자신이 세금으로 보고한 금액 만으로 론을 충분히 받을 수 있는 경우를 말합니다. 세금 보고한 서류를 제출하는 것으로 론을 받을 수 있습니다.

No Doc (No or Low Documentation, Non‑QM이란 세금으로 보고한 금액이 론을 받을 수 있는 금액이 충분하지 않을 때, to qualify for the loan. In this case, tax returns are 세금 보고는 보지 않습니다.그 외 우리가 진행할 수 있는 다른 방법으로 인컴을 입증해서 론을 드립니다.

차이는 No doc(nonQM) 이 약 0.5%-1% 가량 이자율이 높습니다..

그럼 어떻게 인컴을 입증하나는 아래 [NO DOC 서류]에서 확인하세요. [NO DOC Documents].

FHA란 정부에서 관리하는 론입니다. 그래서 일단 위에 얘기한 Full Doc 만 지원할 수 있습니다.

일반적으로 를 3.5% 까지만 해도 되는 것으로 알려졌는데,사실입니다. 그리고 일반적으로 다운페이 금액이 적으면 이자율이 올라가는데 FHA에서는 다운페이 금액이 이자율에 직접 연동되지는 않습니다.이건 장점으로 보입니다.

하지만 다운페이가 10% 미만일 때와 이상일 때로 바뀌는데, 미만이면 평생, 이상이면 11년간 0.55% 안팎의 보험료를 납부해야 하며, 처음 신청시 무조건 1.75%를 추가로 내야 합니다.

단 장점도 있습니다. DTI 그러니까 보다 적은 인컴으로 좀 더 높게 론을 받을 수 있습니다.그리고 FICO score가 580 이상이면 됩니다.이건 매우 큰 장점이죠. 간단하게 정리하면 이렇습니다. 최근에 FICO score가 푹 떨어졌다. 학자금 자동차 등등 매달 지출이 높다. 그러면 이 FHA가 이익일 수 있습니다. 하지만 일반적인 상황에서는 그냥 일반적인 론이 더 좋습니다.

모기지 론을 받을 때는 어떻게 보면 항상 refinancing 을 생각하는 것도 괜찮아 보입니다.

Refinancing 란 모기지 갈아타기라는 뜻입니다. 즉 시장의 이자율이 낮아질 경우 현재 내가 가지고 있는 모기지 이자율을 낮추기 위해서 모기지를 바꾸는 것을 의미합니다.

보통 10여년 이상 남았을 때 1%만 낮아져도 1% rate reduction 충분히 바꿀 가치가 있습니다.

이런 Refinance도 있습니다. Cash‑Out Refinance갑자기 돈이 필요할 때 집을 담보로 돈을 빌리는 것이죠.

만일 62세 이상이라면다른 이름으로 불립니다. Reverse Mortgage.

그런데 만일 사업을하기 위해 돈이 필요하다? commercial loan options 이건 집 모기지와는 완전히 다른 방식으로 진행됩니다. 참고로, 저희는 이 론은 하지 않습니다.

처음 저와 같은 LOAN OFFICER와 얘기하면서 받은 모기지 이자는 그대로 머물러 있는 것이 아닙니다.시장 상황이 바뀌는 것에 따라 매일 바뀝니다.

그렇게 매일 바뀌다가 보통 클로징 15일 전 안팎으로 보통 이자를 고정시키게 됩니다.누가? 론을 받는 borrower 가. 당연히 저 같은 MLO가 지금이 좋겠다고 얘기를 하죠. Rate Lock (Lock‑In)이라 하고 이 순간의 이자율이 적용되는 이자율입니다.

때로 이 LOCK IN 에서 시장 상황을 무시하고 높은 이자로 하려는 경우도 있습니다. 약간 악덕업체라고 해야 할까요? 시장 상황을 살펴보시고 조심하셔야 합니다. 혹시 이런 일을 당하시면 연락 주십시오.

은행들의 경우 이자율과 함께 APR 이라는 것을 게재합니다. APR이란 Annual Percentage Rate입니다. 총 수수료가 얼마나 되는가를 론 금액의 퍼센티지로 표현한 것입니다.

즉 수수료가 1만불이면 이 1만불이 론 금액의 몇 %인가를 따져 그것을 30년으로 나누어 원래 받은 이자율에 합해서 계산하는 것입니다..

대채로 0.1% to 0.2% higher 정도 이자율에 추가됩니다. 하지만 완전 아닙니다. 이자율은 이 퍼센티지를 뺀 이자율이 내가 내는 이자율입니다.

그렇지는 않습니다.

인컴을 입증하고 은행 어카운트에 충분한 돈 이 들어 있다는 것만 보여주면 됩니다..

나머지 서류들은 다 단순합니다. 계산하고 생각하고 할 것도 없습니다. 그냥 론 오피서가 주문하는 대로 주시면 됩니다.

원유 값이 오르면 주유소 기름 값은 바로 바로 올라갑니다. 하지만 원유 값이 내린다고 그렇게 바로 바로 내리지는 않습니다. 변동금리도 이것과 유사하다고 생각하시면 될 것 같습니다.

그렇다고 이걸 아예 무시하는 것도 좋지 않습니다. 당장 집을 사야하고 곧 이자율이 떨어질 것 같을 때, 이때는 당연히 변동 금리가 훨씬 더 나을 수도 있으니까요.

고정과 변동은 상황에 따라 잘 결정하시는 것이 좋습니다. 일반적인 경우는 고정금리가대부분입니다.

모기지가 필요한 경우는 크게 세 가지입니다.

1. 집을 살 때 당연히 필요하죠.

2. 모기지 갈아탈 때, 흔히 Refinance 로 표현하는 것으로 자신의 모기지 이자율이 높다면 갈아타는 것을 생각하십시오. 1%만 낮아도 상당한 차이가 생깁니다. 혹은 집을 담보로 목돈이 필요할 때. 이 모두 Refinance 라고 표현합니다..

3. 노후에 돈이 필요할 때. 이건 Reverse Mortgage 라는 것인데, 62세 이상이라면집을 담보로 돈을 빌리는 것 역시 모기지의 한 부분입니다.

영주권이나 시민권이 아닌 사람이 집을 사기 위해서는 약간의 조건이 필요합니다. 물론 비자를 가지고 있지 않더라도 집을 사는 것은 가능합니다. 단, 몇가지 조건을 충족시킬 수 있어야 합니다.

물론 40% 이상 다운하면거의 아무 것도 보지 않고 론을 드립니다.

만일 다운페이가 40% 이하라면아래 조건들이 충족되어야 합니다. (현재 30%에 아무 조건 없는 론도 있습니다.)

• 외국인이 집을 사는 것은 또 다른 프로세스를 거칩니다.) 2년 이상 미국에 살아야 할 것. 이것은 완전 apply to true foreign nationals who live abroad; foreign buyers follow a separate process.)
• 반드시 고정된 인컴이 있어야 합니다.
• 반드시 높은 신용점수가 유지되어야 합니다.
• 재산이 있다면 그 재산을 입증할 수 있어야 합니다.
• 더불어서 앞으로 5년간 모기지를 제대로 상환할 수 있다는 증빙자료를 제출해야 합니다.
• 또한 미국 내에 장기간 살 것을 입증해야 한다.

이 HELOC 이란 Home Equity Line of Credit 이다..

Line of Credit에서 보는 것처럼 마이너스 통장을 의미합니다. 즉 내가 필요한 돈의 액수를 정해 놓고 그 안에서 내가 필요한 만큼 쓰고 쓴 돈에 대해서만이자를 갚는다는 것이죠. 필요할 때만 쓴다.실제 돈을 받지 않았다면 이자도 내지 않는다는 뜻입니다..

단 렌더들에게 이 상품은 살짝 위험 부담이 있습니다. 그래서 이자율이 높습니다..

모기지 원금 조기 상환 이 있습니다.

즉 돈이 있을 때, 수시로 원금을 갚는 겁니다. 정해진 기간 아니어도 되고 하여간 돈이 생겼을 때 일단 원금을 갚는 겁니다. 반드시 원금이라고 얘길하고 갚아야 합니다.그냥 불쑥 돈을 보내면 안됩니다.

그러면 원금에 대한 이자도 조금씩 줄겠죠. 그래서 자동으로 계산이 되어서 돈을 내는 기간이 단축됩니다. 기간이 단축된다는 것은 돈을 적게 낸다는 뜻이죠..

온라인으로 낼 때는 “Additional Principal”로 돈을 내고 수표로 보낼 때는 “Principal Only Payment” 와 어카운트 넘버를 적어야 합니다.

돈이 있을 때 미리미리 내 놓는 것도 좋은 생각이라 봅니다.